Raport Szybko.pl i Expandera - rynek wtórny nieruchomości - listopad 2008
ANALIZA WTÓRNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI
|
|
WARSZAWA,
|
CZĘŚĆ I – RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH. RANKING
W listopadzie średnie oprocentowanie kredytu na kwotę 300 tyś. zł (zaciągniętego pod zastaw nieruchomości o wartości 400 tys. zł) wzrosło o 0,56% dla kredytów w złotych i 0,23% dla franków szwajcarskich.
Następne miesiące powinny przynieść jednak spadek tych wskaźników, a to za sprawą znacznego spadku rynkowych stóp procentowych. Stopa 3-miesięcznego liboru dla franka szwajcarskiego od początku listopada spadła z poziomu 2,68% do 1,20% obecnie. W tym samym czasie 3-miesieczny wibor spadał z 6,84% do 6,50%. Ponieważ banki aktualizują wysokość stóp z opóźnieniem, te zmiany obniżą oprocentowanie kredytów w następnych miesiącach.
NOWE LIMITY DLA KREDYTÓW Z DOPŁATĄ
Od 24 listopada na podpis prezydenta czeka nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, które reguluje zasady przyznawania dopłat do kredytów mieszkaniowych. Expander przewiduje, że nowe regulacje powinny wejść w życie wraz z nowym rokiem.
Najważniejszą zmianą, którą wprowadza nowelizacja jest podniesienie limitu ceny m.kw. mieszkania i domu. Dziś jest to średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników kosztu odtworzenia m.kw. powierzchni mieszkaniowej powiększona o 30%. Po nowelizacji wskaźnik będzie powiększany do 40%. W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości jest to poważna różnica. Na przykład w Warszawie limit będzie poniesiony z 6632 zł na 7142 zł, co oznacza znaczący wzrost liczby mieszkań na rynku, które można kupić na kredyt z dopłatą. Liczbę mieszkań dostępnych na kredyt z dopłatą zwiększa się także ciągle w wyniku spadku cen
O kredyt z dopłatą mogą starać się rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu. Nowelizacja nie zmieniła natomiast często krytykowanego zapisu, który uniemożliwia skorzystanie z kredytu osobom samotnym.
Oprocentowanie kredytów z dopłatą w poszczególnych bankach różni się od siebie. Klient powinien zatem wybrać ten, który oferuje najniższe odsetki.
Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i bank spółdzielcze. O kredyt taki można strać się także za pośrednictwem Expandera.
CO SIĘ ZMIENIŁO NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
W listopadzie sytuacja na rynku kredytów hipotecznych uspokoiła się. Podobnie jak w październiku pojawiały się jednak informacje z banków o zwiększeniu wymagań, dotyczących wysokości wymaganego wkładu własnego. Było ich już jednak znacznie mniej.
Niestety zwiększyła się liczba banków, które nie udzielają kredytów we frankach. Obecnie dotyczy to już ośmiu z 25 badanych banków. Tymczasem w końcu października było ich pięć. Grono to powiększyły w listopadzie Bank Millennium, Raiffeisen Bank, a od 3 grudnia także ING Bank Śląski.
Obecnie jeszcze tylko w trzech bankach można uzyskać kredyt we frankach szwajcarskich, nie posiadając wkładu własnego. Tego rodzaju kredytów udzielają jeszcze Deutsche Bank, Polbank i BOŚ. W praktyce uzyskanie obecnie kredytu we frakach szwajcarskich na 100% wartości nieruchomości jest bardzo trudne. Dla przykładu Deutsche Bank bardzo rygorystycznie podchodzi do badania zdolności kredytowej. Na kredyt w tym banku mogą więc liczyć głównie osoby o stosunkowo wysokich dochodach.
Z udzielania kredytów we frankach na 100% wartości nieruchomości wycofały się w listopadzie: mBank, Multibank i ING Bank Śląski. Ten ostatni w październiku nie wymagał wkładu własnego, od 6 listopada wymagał przynajmniej 10%, natomiast od 3 grudnia w ogóle nie udzielał kredytów w szwajcarskiej walucie. Natomiast w przypadku kredytów w złotych, podobnie jak przed miesiącem, kredyt bez wkładu własnego można uzyskać aż w 25 bankach.
Całkowicie wycofał się z udzielania kredytów hipotecznych w naszym kraju bank Nykredit. Na początku listopada bank ten poinformował, że wnioski kredytowe będą przyjmowane tylko do 14 listopada. Jest to smutna wiadomość dla osób, które są zainteresowane zaciągnięciem pożyczki hipotecznej w złotych, gdyż Nykredit miał bardzo atrakcyjną ofertę tego rodzaju produktów.
Podobnie jak w październiku, w listopadzie pojawiały się informacje o podwyżkach marż kredytowych. W końcu miesiąca maksymalne stawki marż dla kredytów we frankach wynosiły już pawie 7%, a w przypadku kredytów w złotych ten poziom został nieznacznie przekroczony. Na szczęście pozytywnie na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych wpłynął spadek stawek referencyjnych. 3-miesięczny LIBOR franka spadł w końcu listopada do poziomu 1,25%, podczas gdy przed miesiącem wynosił 2,95%. Natomiast 3-miesięczny WIBOR spadł w tym samym czasie z poziomu 6,63% do 6,56%.
Zestawienie maksymalnych wskaźników LTV w poszczególnych bankach
CZĘŚĆ II – OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI NA RYNKU WTÓRNYM
CENY MIESZKAŃ W LISTOPADZIE 2008
Są takie sytuacje, kiedy brak wiadomości jest dobrą wiadomością. Tak można określić sytuację, z którą mamy do czynienia w chwili obecnej. Na rynku nieruchomości w listopadzie nie miały miejsca żadne spektakularne zmiany. W 7 na 15 analizowanych w Raporcie miast zmiana ceny była mniejsza niż 1%. Także w 7 lokalizacjach nastąpiły wzrosty: Kraków 0,1%; Warszawa 0,6%; Lublin 0,5%; Szczecin 1,3%; Toruń 0,1%; Białystok 1,2%. W pozostałych miastach ceny spadły: najbardziej o 3,5% w Olsztynie, o 2,2% we Wrocławiu i o 1,9% w Poznaniu.
W porównaniu z XI 2007 średnie ceny są zauważalnie wyższe jedynie w Białymstoku – o 5,4% i Szczecinie o 1,9%. Zdecydowanie bardziej zauważalne są zmiany „in minus”: w Poznaniu cena w listopadzie 2008 jest niższa o ponad 11% niż przed rokiem, w Olsztynie o 8%, w Katowicach o prawie 7%.
W poniższych tabelach oraz na wykresie przedstawione są dane za ostatnie 12 miesięcy.
CZĘŚĆ III – SYTUACJA NA RYNKU WYNAJMU
PORÓWNANIE Z II KWARTAŁEM 2008
III kwartał to okres intensywnego ruchu na rynku wynajmu. Zawsze, w związku z sezonowym wzrostem popytu, rosną ceny. Były jednak wyjątki od tej reguły. W Bydgoszczy, Gdańsku i Łodzi średnie koszty obniżyły się nieznacznie, w zależności od wielkości mieszkania. W Lublinie zaś każde mieszkanie można było wynająć taniej niż w II kwartale, a w Rzeszowie czynsz za kawalerkę był o prawie 20% niższy. Na drugim biegunie znalazły się Poznań, Gdynia i Toruń, gdzie trzeba zapłacić o kilkanaście procent więcej w porównaniu z II kwartałem (16% w Poznaniu, 15% w Gdyni i 11% Toruniu). W ciągu ostatniego kwartału najbardziej wzrosły koszty wynajmu kawalerek, średnio we wszystkich miastach o 7,2%, przy czym w Toruniu, Gdyni i Poznaniu wzrost ten wynosił niemal 1/3. Wynajem mieszkań 2 pokojowych jest droższy średnio o 4,5%, a 3-pokojowych o 3,3%.
ZMIANA KOSZTÓW WYNAJMU W SKALI ROKU
W porównaniu z zeszłym rokiem koszty wynajmu są znacząco wyższe: począwszy od kilkunastu złotych do 670 w przypadku mieszkań 3 pokojowych w Katowicach. W skali roku najbardziej wzrosły opłaty za wynajęcie kawalerki: średnio o 20%, przy czym najwyższy wzrost o ponad 40% dotyczy kawalerek we Wrocławiu. Za wynajęcie mieszkania 2-pokojowego trzeba obecnie zapłacić o 17,8% więcej niż przed rokiem. Wynajęcie 3 pokoi jest o 15% droższe niż w 2007.
Najwyższe podwyżki miały miejsce w Katowicach – średnio o 36%, a w przypadku mieszkań 3-pokojowych aż o 47,9%. W porównaniu z III kwartałem 2007 o ponad ¼ wyższe są koszty wynajęcia mieszkania we Wrocławiu, Warszawie i Rzeszowie.
Tylko w przypadku mieszkań 3-pokojowych, w Gdańsku i Lublinie wynajem jest tańszy niż przed rokiem.
Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach
Warszawa
Wzrost kosztów wynajmu w III kwartale nie jest zaskoczeniem. Od czerwca do września koszty wynajmu wzrosły o 8% (120 złotych) w przypadku kawalerek i aż o 18% (595 złotych) w przypadku mieszkań 4 pokojowych. Warto zauważyć, iż obecnie nie mamy do czynienia z naturalną korektą – zazwyczaj w listopadzie ceny powracały do poziomu z lipca/sierpnia. W chwili obecnej, w związku z utrzymującym się wysokim popytem na mieszkania do wynajęcia, ceny są zbliżone do poziomu z września 2008 – tradycyjnego rocznego szczytu cenowego
W porównaniu z zeszłym rokiem pośród wszystkich dzielnic i wszystkich wielkości mieszkań zdarzyły się dwa przypadki, gdzie cena jest niższa niż w III kwartale 2007: wynajęcie 3 pokoi na Ochocie jest o 2% tańsze niż przed rokiem, a wynajęcie kawalerki na Białołęce jest tańsze o 3%. We wszystkich pozostałych przypadkach koszty wynajmu wzrosły począwszy od 5% a skończywszy aż na 37%. Najwyższy wzrost kosztów wynajmu nastąpił na Tarchominie, w porównaniu z 2007 rokiem jest tam średnio o 27% drożej. O 24% wzrosły koszty wynajmu na Pradze Północ, a o 23% na Targówku. Najmniej, bo o 15% podrożał wynajem w Ursusie i na Woli.
Kraków
W Krakowie od czerwca do września najbardziej o 292 złote, czyli 14,9% wzrosły koszty wynajmu mieszkań 3 pokojowych. O 12,9% podrożał wynajem mieszkań 2 pokojowych a o 12% kawalerek. Jeszcze w październiku mieliśmy do czynienia z kilkudziesięciozłotowymi zwyżkami, które zakończyły się w listopadzie. Jednak podobnie jak w Warszawie nie obserwujemy tu powrotu do poziomu cen sprzed okresu „gorączki wynajmu”.
Podobnie jak w Warszawie w skali roku koszt wynajmu wzrósł wszędzie z wyjątkiem mieszkań
2-pokojowych na Łobzowie. Najwyższe wzrosty miały miejsce w dzielnicach, gdzie ceny były do tej pory najniższe: Nowa Huta wzrost o 24%, Czyżyny wzrost o 23%, Mistrzejowice wzrost o 22%. Dzielnice te nadal pozostały tańsze niż reszta miasta. Rekordowo o 331 złotych, czyli 37% podrożał wynajem kawalerki na Czyżykach.
Wrocław
W porównaniu z Krakowem i Warszawą wzrost kosztów wynajmu nie był duży. Wynajęcie kawalerki podrożało o 6%, a mieszkania 3 i 4-pokojwego o 3 i 4%. Wyjątkiem są 2 pokoje, za które we wrześniu trzeba było zapłacić o 20% więcej niż w czerwcu.
W porównaniu z zeszłym rokiem najwyższe wzrosty czynszów miały miejsce w dzielnicy Psie Pole i Fabryczna; średnio o 16 i 15%. Rekordowy, 30% wzrost kosztów wynajmu dotyczy kawalerek w dzielnicy Fabryczna. Na tle wszystkich dzielnic Wrocławia zdecydowanie wybija się najdroższe Stare Miasto, w pozostałych lokalizacjach koszty wynajmu są stosunkowo wyrównane.
Poznań, Katowice, Gdańsk
W ciągu 3 miesięcy największej aktywności na rynku wynajmu, od czerwca do września, koszty wynajmu kawalerek i mieszkań 3-pokojowych wzrosły o 20%, a mieszkań 2-pokojowych o 13%. W październiku ceny jeszcze nieznacznie wzrosły, ale już w listopadzie nastąpiła stabilizacja, a nawet nieznaczny spadek. W porównaniu z XI 2007 roku koszty wynajmu mieszkań 1-pokojowych są wyższe o 15%, 2-pokojowych o 13% a 3-pokojowych o 9%.
W Katowicach od listopada 2007 do listopada 2008 koszty wynajmu wzrosły o 26% w przypadku kawalerek, 17% dla mieszkań 2-pokojowych i 29% 3-pokojowych. Mimo tak wysokich wskaźników rocznych w ostatnich, zazwyczaj gorączkowych miesiącach panował względny spokój i jedynie w przypadku mieszkań 3-pokojowych mamy do czynienia ze spektakularnym – 300 złotowym – wzrostem czynszu w okresie czerwiec – październik.
Podobnie jak w Katowicach także w Gdańsku nie nastąpił skokowy wzrost czynszów w okresie dużego popytu na mieszkania do wynajęcia. Co więcej we wrześniu mieszkania były nawet nieznacznie tańsze niż w czerwcu. Gdańsk jest też jedynym miastem, w którym w listopadzie zeszłego roku za wynajem kawalerki, a również 3 pokoi trzeba było zapłacić więcej niż w listopadzie 2008.
O SERWISIE SZYBKO.PL
Od momentu powstania serwisu www.szybko.pl na polskim rynku nieruchomości zaszło wiele zmian. Mieliśmy do czynienia z trwającą ponad rok galopadą cen mieszkań, następnie przyszła moda na domy a wraz z nią wzrosty cen domów oraz działek budowlanych. Obecnie rynek wraca do normalności, a wraz z nim zmieniają się potrzeby i wymagania kupujących oraz sprzedających nieruchomości. Poszukiwane są przede wszystkim łatwo dostępne i precyzyjne informacje. W dziedzinie obrotu nieruchomościami wszystkim tym dysponuje serwis www.szybko.pl.
Niewątpliwie innowacyjnym rozwiązaniem jest umożliwienie oglądającym szukania nieruchomości na mapach. Serwis Szybko.pl jako pierwszy w Polsce uruchomił wyszukiwarkę, która pozwala na odnalezienie ogłoszeń sprzedaży mieszkań, domów, działek i lokali komercyjnych a także ofert wynajmu mieszkań i stancji na mapach.
Zobacz szczegóły: http://www.szybko.pl/index.php?nav1=mapa
Po ustaleniu szczegółowych kryteriów wyszukiwania system pokazuje wszystkie nieruchomości, na danym obszarze, które zostały zlokalizowane przez ogłaszających. Ten innowacyjny sposób szukania jest szczególnie pomocny w przypadku użytkowników, którzy nie znają topografii danej okolicy, są z innego miasta lub też poszukują nieruchomości tylko w wybranym rejonie (wystarczy kursorami ustawić rejon i system sam w tym rejonie wyświetli nieruchomości).
Aby zwiększyć liczbę nieruchomości widocznych na mapach Szybko.pl wprowadziło przybliżoną lokalizację nieruchomości. Od tej chwili niemal 70 % nieruchomości będzie lokalizowana na mapach. Zobacz szczegóły: http://www.szybko.pl/338543
O wzroście znaczenia Internetu jako narzędzia sprzedaży świadczą nie tylko rosnące statystyki oglądalności, ale także coraz większa liczba ofert zamieszczanych w Szybko.pl – obecnie jest to niemal 50 tysięcy anonsów dotyczących różnych segmentów rynku nieruchomości.
Szybko.pl jest niekwestionowanym liderem jeśli chodzi o rynek wynajmu. Codziennie jest tu dostępnych ponad 5500 ofert mieszkań do wynajęcia i około 1500 pokoi. Każdego dnia przybywa około 600-700 nowych ofert. W najgorętszym dla wynajmu sezonie, czyli III kwartale, niektóre ogłoszenia przestają być aktualne po zaledwie kilku minutach od ich zamieszczenia.
O EXPANDER – NIEZALEŻNY DORADCA FINANSOWY
Expander jest niezależnym doradcą finansowym, oferującym produkty oszczędnościowo-inwestycyjne oraz kredyty hipoteczne i gotówkowe. Obecnie Expander ma 64 oddziały w całej Polsce oraz 293 doradców finansowych.
Expander współpracuje w zakresie oferty kredytowej z 21 bankami oraz 30 TFI i towarzystwami ubezpieczeń na życie w zakresie produktów oszczędnościowo-inwestycyjnych. Na początku przyszłego roku doradcy Expandera zaczną sprzedawać produkty dla małych i średnich przedsiębiorstw. Jeszcze w tym roku oferta dla klientów detalicznych zostanie z kolei wzbogacona fundusz emerytalny.
Expander jest obecnie najlepiej postrzeganą marką wśród doradców finansowych, co potwierdzają m.in. badania przeprowadzone przez instytut Gfk Polonia. W rankingu najcenniejszych marek, opracowanym przez „Rzeczpospolitą”, Expander zajmuje czwarte miejsce w kategorii handel i usługi i jest to najwyższa pozycja wśród instytucji z sektora finansowego. 25% transakcji zawartych za pośrednictwem Expandera w 2007 roku stanowiły kolejne transakcje dotychczasowych klientów
Nowa strategia rozwoju Expandera, będąca konsekwencją dokonanych pod koniec ub.r. zmian właścicielskich, zakłada ekspansję zagraniczną, powiększenie oferty produktowej, rozbudowę sieci oddziałów oraz umocnienie marki. Jej pierwsze efekty to wzrost sprzedaży o 30% w I kwartale br. (r/r) kredytów hipotecznych. Wartość wniosków kredytowych netto wysłanych w I półroczu 2008 r. była o 40% większa niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
Właścicielem 60% udziałów w Expanderze jest konsorcjum funduszy private equity zarządzane przez Innova Capital, a pozostałych 40% GE Money.
Źródło:
