Sytuacja na rynku deweloperskim w Polsce po II kwartale 2011 r.

REAS opublikował najnowszy raport o stanie polskiego rynku nowych mieszkań po II kwartale 2011 r. Co mówią najświeższe dane i liczby o sytuacji na rynku mieszkaniowym i w budownictwie?

Po pierwsze – nie dzieje się nic, co miałoby charakter wyraźnej zmiany. Trendy obserwowane od początku 2010 roku nadal trwają. Liczba transakcji obserwowana w dłuższym okresie ma niewielką tendencję wzrostową, jednak równie systematycznie rośnie wielkość oferty, gdyż w sprzedaży regularnie pojawia się w kolejnych kwartałach więcej mieszkań, niż zostaje sprzedanych.  Dość spokojnie zachowują się także ceny. Wprawdzie w II kwartale 2011 przełamany został trend spadku przeciętnej ceny lokali wprowadzonych na rynek, ale trzeba pamiętać, że ten wskaźnik w dużym stopniu zależy od charakterystyki uruchamianych inwestycji. Po części wzrost jest konsekwencją faktu, iż deweloperzy po okresie wyczekiwania postanowili wreszcie rozpocząć sprzedaż większej liczby projektów położonych w lokalizacjach śródmiejskich i bliższych centrum, niż tańszych inwestycji, wprowadzanych głównie na rynek w pierwszym okresie po kryzysie. Trzeba też zauważyć, że wprawdzie ofertowe ceny nominalne nieco wzrosły, ale nadal nie są one w stanie dogonić szybko rosnącej w ostatnim roku inflacji.

Z drugiej strony wszyscy uczestnicy rynku zdają sobie sprawę z tego, że oferta nie może rosnąć w nieskończoność bez konsekwencji dla płynności finansowej firm. Nadal bowiem przedpłaty wnoszone przez klientów są dla większości deweloperów podstawowym źródłem finansowania budowy. Tymczasem coraz więcej mieszkań w sprzedaży przy zbliżonej liczbie sprzedawanych mieszkań oznacza coraz wolniejsze tempo wyprzedaży oferty. Jeśli dodać do tego stabilizację warunków udzielanych kredytów hipotecznych i zahamowanie wzrostu wynagrodzeń realnych, spowodowane  inflacją, to obawy kondycję finansową części firm deweloperskich zaczynają mieć poważne podstawy.

Do tych obaw dochodzi jeszcze niepokój związany z przygotowywaną w sejmie ustawą o ochronie praw klientów firm deweloperskich. O wprowadzeniu takiej ustawy dyskutuje się w Polsce od ponad dziesięciu lat, ale tym razem szanse na jej uchwalenie wydają się być dość znaczne, choć czasu zostało bardzo mało. I w tym problem: w pośpiechu może powstać legislacyjny produkt, który niekoniecznie przyniesie więcej pożytku, niż zamieszania. Z pewnością ustawa taka bardzo wzmocniłaby firmy silne kapitałowo i już mocno uplasowane na rynku, jednocześcnie stawiając wysoko poprzeczkę dla nowych podmiotów, które chciałyby na ten rynek wejść. A to niekoniecznie musiałoby na koniec oznaczać, że mieszkania będą tańsze i lepsze jakościowo, nawet jeśli ryzyko zakupu istotnie zmaleje.

Kazimierz Kirejczyk, REAS